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解读最高人民法院关于“跳单”的指导性案例
时间:2012-06-14 作者:海莎 来源:中联圆梦
 
    2011年12月20日,最高人民法院发布了《关于发布第一批指导性案例的通知》(法〔2011〕354号)。其中,广受社会关注的二手房居间“跳单”行为位列指导案例第1号,这足以凸显出人们对二手房居间“跳单”行为纠纷的关注程度之广泛,以及人民法院重视之高度。

    案例基本案情

    原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明做出判决,中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

    其裁决理由为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

    中介维权有了可参考的标尺

    此案例一出,业内便议论纷纷,担忧助长众多业主“跳单”之风,日后中介维权更难。其实不然,我倒觉得政府有这样的指导性案例,对于以后权益的维护和工作的开展有了一把更为精准的尺码。
不得不说,高院的这个案例对于消费者来说不啻为一大利好。这使他们在选择中介服务的时候有了更为充分的法律依据。毕竟上万元的中介费和几千元的代办过户费相比,孰轻孰重世人皆知,那么面对如此局势,我们中介公司又该如何应对呢?

    措施一:加强对“跳单”法律风险的控制

    中介公司的从业人员应认真学习、研究和分析最高人民法院公布的第1号指导性案例,充分理解和界定“跳单”违约行为。同一房源信息经多个中介公司发布,买方通过上述正当途径获取该房源信息的,有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于‘跳单’违约。

    其次,在根据法律法规修整并完善各类合同条款时,公司应努力提升与业主的关系,力争与卖房人签订独家委托协议,中介公司如果能够争取到卖房人签订独家委托协议,就能在一定程度上举证证明买方是存在跳单的“恶意”的。

    此外,全程锁定交易信息,尽可能签定各类协议文件并强化证据保留。譬如让客户签定《求购委托协议》并列明居间报酬的标准和支付时间,以及其他代办劳务的报酬支付等;在看房记录表填写客户服务反馈意见;制订尽可能详尽的客户需求表让客户签字等。法院系统只认书面证据,口头协议没有多大价值,签定的这些书面协议都可以在今后的官司中为中介公司的中介服务行为提供更多的有利证据。

    措施二:提高中介服务水平 加强行业管理

    其次,中介公司要提升服务水平,建立标准化的服务流程,上下家出现纠纷要及时为客户协调解决,让客户有安全感,有“上帝”的感觉。

    此外,还要建立高素质的人才队伍,提高经纪人的入门门槛。过去中介行业是“卖信息时代”,现在逐步进入“卖服务时代”,今后还将进入“卖知识时代”,因此,公司除了通过各种机制提升服务水平,还要精修“内功”,通过各类培训和学习提升经纪人专业知识水平和竞争力,建立专业经纪形象。

    最后,还希望借助政府的力量,物价部门统一收费标准,司法部门统一裁判标准,行政主管部门和行业协会加强监督和指导,如加强对违规中介的查处力度、出台中介服务合同示范文本、建立行业法律援助体系等,禁止行业恶性竞争乱象,促进扶持行业健康发展。
 
 
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