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上半年供销俱增,价格维稳
时间:2013-08-29 来源:辉煌地产市场部
 

    国五条的出台定调了2013年全国房地产调控继续从严方向,限购、限贷等行政性调控政策再度收紧,住房信息联网、房产税试点范围可能扩大等动作加快推进。上半年的南宁楼市与全国保持一致步调,限购、限贷政策延续,执行力度上根据区域特性有收有放,各银行方面谨慎放贷,即不闹钱荒也不大规模缩水,并维持现有不限购区域,不打击不支持;上半年房地产市场整体处于平稳发展状态,受政策影响有限。
    2013上半年南宁市GDP同比增长10.5%,虽然增速略低于全年目标,但增速仍显较快,规模以上工业、固定资产投资节节升高,整体经济向好。但预计下半年仍将偏向保地方经济增长,只要经济增长不跌破增长下限,对房地产调控将保持维稳为主,以静制动,房地产市场下半年蒋获得极佳的发展机会。
    土地市场供应量不大,但开发商拿地热情高涨成交率高。上半年共推出经营性用地16宗,其中成交14宗,共计1255.33亩,与去年同期相比基本持平。2月份由于3宗百亩大地块的成功出让,成交量为上半年各月之最。成交地块主要分布在青秀区凤岭、邕宁龙岗及江南经开区,成交价格方面则以兴宁区朝阳中心商住用地3595万元/亩、楼面地价5724元/㎡最高,成为上半年绝对双地王。按照2013年全土地7800多亩的出让计划,预计下半年仍将有5000多亩土地集中放量,全年成交量或将高于去年同期。
    上半年新房市场供销两旺,价格趋稳,商务市场活跃。在3月份国五条新政落地同时,也要求地方政府出台相关细则。南宁市国五条细则出台前,也洽遇南宁楼市传统的金三银四销售旺季,一些品牌开发商也纷纷加快推货节奏。根据市场监测,3、4月份两月新房住宅推货量达4200多套,6月份更是达到井喷状态,24个项目放量4800多套,在新政细则、降价预期落空,同时担心房价与利率提高,以及市场推货量加大情况下,客户纷纷赶搭新政末班车,需求提前集中释放,上半年整体成交将近八成。中低楼盘及性价比较高的中高价位楼盘均获得不俗的销量,但高价楼盘走货速度依然缓慢,成交客户仍是以刚需及改善型刚需客户成交量最大。从上半年签约情况看,南宁市住宅签约量达220.40万㎡,同比上升68%。而上半年住宅签约价格为6859元/㎡,与去年上半年签约均价6691元/㎡相比,增长了2.5%。
    此外,上半年商务市场迎来爆发式的供应与需求。由于青秀万达广场商务物业集中入市,令全市商务物业新增预售量高达18.1万㎡,较去年同期增加了10倍之多,而上半年签约套数较去年同期增长近5倍。
商业市场方面,由于去年限购令使较多开发商放缓了整体工程进度,也使得今年上半年商业整体预售量同比有较大程度的下滑。但由于上半年多个升值潜力较大的项目推出商业物业,其中4月房博会期间推货量更达到高潮,令上半年签约量达到16.39万㎡,接近去年全年走量,同比增长205.2%。
    二手房市场由于受国五条中“二手房交易个人所得税按差额20%征税”的影响,在政策出台前,南宁二手房市场交易量呈现井喷状态,并一路冲高,在本地政策细则正式出台后,交易量急剧下降。而目前由于20%个税政策长期不落实,购房客户进入观望,“个税新政”使二手房市场陷入僵局等待破冰。
    预计下半年“房产税”“住房信息联网”等相关政策在全国范围内试行城市有可能增加,但预计本地执行的可能性不大,而且政策效应的滞后性以及地方政府将何时有配套政策出台仍无定论。若南宁市本地政策无大变动,整体市场仍将延续当前良好的销售势头,刚需及改善型刚需客户仍将支撑市场。但不排除有部分项目经历上半年热销后,信心倍增将价格重新拉升至高位后导致销售速度放缓,而另一方面也将有多数项目保持理性推货,以稳健的价格策略实现销售量的持续增长,总体来看,下半年在各项目间的销售情况分化仍将明显。





 
 
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